Grondbeleid en ruimtelijke agenda
Terugblik
Afgelopen jaar heeft het voorzichtige herstel van de woningmarkt zich doorgezet en wordt er in de regio weer volop gebouwd. In Houten worden in 2017 de projecten Castellum, Leebrug II, de Slinger West en de tijdelijke woningen aan de Hoge Schaft afgerond.
Daarnaast zijn dit jaar er meerder woningbouwinitiatieven op transformatielocaties afgerond c.q. in uitvoering genomen en neemt het aantal particuliere initiatieven voor woningbouw in het binnenstedelijk- en het buitengebied toe. Dit succes is voor een groot deel te danken aan de ontwikkelde werkwijze ‘van buiten naar binnen’ en onderstreept het belang om deze werkwijze verder door te zetten en uit te werken.

Vooruitblik 2018
Met het naar verwachting in september 2017 vast te stellen Programma Ruimte komen integrale kwaliteitskaders en procesbeschrijvingen voor de inrichting van het (stedelijk) gebied beschikbaar.
Binnenstedelijk ligt de focus in 2018 op de uitvoering van projecten op de gemeentelijke transformatielocaties Mozaïek/Putterhaag, Wegwijzer/Den Oord, De Kleine en Grote Geer en de ontwikkellocatie  Eikenhout. De uitwerking van deze projecten vindt plaats binnen de kaders van het Programma Ruimte 2017-2019. Daarnaast neemt de voorbereiding van de ontwikkeling van Hofstad III concrete vormen aan en wordt voor Hofstad IVb de bestemmingsplanprocedure, gebaseerd op de vastgestelde verkaveling, afgerond.
Ook staan er diverse nieuwe transformatieprojecten op stapel en wordt een aantal particuliere initiatieven voor woningbouw begeleid. In het buitengebied neemt het aantal initiatieven toe en zijn diverse plannen voor (kleinschalige) woningbouw in ontwikkeling. Deze initiatieven dragen inhoudelijk en/of financieel bij aan de ontwikkeling van het Eiland van Schalkwijk. In het buitengebied Kromme Rijn worden initiatieven beoordeeld volgens de in 2017 vastgestelde Omgevingsvisie Kromme Rijn.
Naast de bovengenoemde uitvoeringsprojecten wordt begin 2018, voor de verkiezingen, de stedenbouwkundige verkenning afgerond, waarin mogelijkheden voor uitbreiding van woningbouw in Houten zijn onderzocht. In de volgende bestuursperiode kunnen college en raad de verkenning een vervolg geven door middel van het opstellen van een omgevingsvisie conform de nieuwe omgevingswet. Ook zal in 2018 gewerkt worden aan de oplossingsrichtingen voor problematiek rond ‘wonen en zorg’, doorstroming voor jongeren vanuit residentiële zorginstellingen en de komende wijzigingen inzake ‘beschermd wonen’.
Parallel aan bovengenoemde onderwerpen zal ook de uitwerking van de Ruimtelijk-economische koers U10 volop aandacht krijgen. Hiervoor zal een meerjarig werkprogramma worden opgesteld.

Stand van zaken
In de paragraaf hieronder wordt ingegaan op de stand van de totale grondexploitatie. Daarna wordt specifiek ingegaan op het risicoprofiel van de grondexploitatie en de beschikbare risicobuffer. Hierbij wordt uitgegaan van de stand (juli 2017). Als vergelijk zijn deze cijfers afgezet tegen de situatie van het jaar daarvoor (juli 2016).
Deze gegevens zijn met de raad gedeeld in diverse bijpraatavonden.

Grondexploitatie
De totale boekwaarde per juli 2017 is € - 30,2 miljoen. De totale investeringen inclusief kostenstijging en rente voor de resterende looptijd van de grondexploitatie bedragen € 57,7 miljoen.
De totale opbrengsten die in de periode nog moeten worden gegenereerd bedragen € 86,1 miljoen.
Op netto contante waarde bedraagt het negatieve resultaat € - 1,6 miljoen (€ - 1,7 op eindwaarde zoals getoond in tabel).
Dit saldo fluctueert op basis van de herziening van de grondexploitatie. In de tabel hieronder is het bovenstaande schematisch weergegeven.

Risicoprofiel en risicobuffer
De verschuivingen van de risico’s  in het risicoprofiel  hebben voornamelijk te maken met de faseringen in de einddatum van enkele grondexploitaties van 2019 naar 2021. Het betreft de grondexploitaties Loerik 6 en Werklandschap De Meerpaal.

De mutaties in de risicobuffer betreffen de bijdrage aan de realisatie van 57 sociale woningen aan De Molen (€ 0,3 mln.) en de sociale woningen aan de Hoge Schaft (€ 0,1 mln.)  ten laste van het VH-fonds  en op het concern weerstandsvermogen de mutatie van het saldo van de grondexploitatie       (€ 0,7 mln.).

 Risico’s gedurende looptijd grondexploitatie

De tegenover dit risicoprofiel staat de beschikbare risicobuffer  en ziet er als volgt uit:

Risicobuffer grondexploitatie

De beschikbare weerstandscapaciteit grondexploitaties is ruim voldoende om de risico’s gedurende de looptijd van de grondexploitatie op te kunnen vangen. De integrale risicoanalyse wordt periodiek herijkt en getoetst of de risico-buffer toereikend is voor de gecalculeerde risico’s, aan de hand van door de raad vastgestelde ratio’s.

Nota “Risicomanagement en Weerstandsvermogen Grondexploitaties
In de Nota is de ‘ratio weerstandsvermogen’ (ratio WSV) geïntroduceerd als objectieve norm voor de mate waarin de beschikbare weerstandscapaciteit toereikend is ten opzichte van het (normatief bepaalde) noodzakelijke weerstandsvermogen op basis van de zogenaamde ‘H’IFLO-norm’. Aangezien de H’IFLO geen maatwerk oplevert ten opzichte van de risico’s die we in Houten werkelijk lopen, is met de vaststelling van genoemde nota tevens bepaald dat de beschikbare weerstandscapaciteit ook in relatie gebracht kan worden met het totaal van geïnventariseerde risico’s. De ratio WSV berekend is op basis van de H’IFLO-norm is echter het uitgangspunt bij de beoordeling c.q. kwalificatie van het weerstandsvermogen. De gegevens in onderstaande tabel zijn gebaseerd op deze beleidsuitgangspunten.

Conform de Nota ‘Risicomanagement en Weerstandsvermogen Grondexploitaties ’ streven we een ratio WSV grondexploitatie van 1,0 na, met een bandbreedte tussen 0,8 en 1,2.
Thans is de -op grond van de H’IFLO-norm- berekende ratio 1,0.
De ratio WSV ligt binnen de toegestane bandbreedte en heeft de kwalificatie ‘voldoende’. De ratio van 1,0 vraagt wel een aanhoudende aandacht voor het scherp monitoren en sturen op kostenbeheersing, risico’s en kansen

Naast de H’IFLO hanteren we een tweede ratio, op basis van een inschatting van een analyse van de risico’s per lopende grondexploitatie. De ratio op basis van de werkelijke risico’s laat een ander, beter, beeld laat zien: 1,9 met de kwalificatie  “ruim voldoende”.  

In de vastgestelde Perspectiefnota 2018 (raadsbesluit 2017- 060 van  6 juli 2017) is besloten om in 2018 een onttrekking van € 1.000.000,-- ten laste van het concern weerstandsvermogen grondexploitatie te doen.
Hierdoor zal de ratio in 2018 (op basis van de huidige cijfers) dalen van 1,9 naar 1,7 maar nog steeds de kwalificatie “ruim voldoende” behouden.